がん保険見直しとの提携

実際に金利が上がって家計が圧迫される前に、打てるだけの手は打っておくのが安心というものだろう。
「期間短縮型」で一部綾上げ返済するまずは一部繰上げ返済によって金利上昇リスクを少なくする方法があげられる。
住宅ローンの一部繰上げ返済には、二つの方法がある。
ひとつは「期間短縮型」と呼ばれる方法で、これは毎回の返済額を変えずに残りの返済期間を短縮する方法。
いまひとつが「返済額圧縮型」で、こちらは残りの返済期間を変えずに、毎回の返済額を少なくする方法になる。
一般的には「期間短縮型」のほうがトクする金額が多くなるので、こちらを利用するのが得策だが、金利上昇リスクに対応するためには、「返済額圧縮型」のほうが効果的な場合もある。
以下、いくつか具体的な例をみてみよう。
たとえば、二年前に変動金利型の店頭表示金利二・三七五%で、三〇〇〇万円の借入れを行った場合、三五年の元利均等返済だと毎月返済額は一〇万五二四九円になる。
このまま放置ておくと、五年後には返済額が見直されることになる。
試算の便宜上、三年後に金利が四%にアップしたとすれば、毎月の返済額は一二万九二八六円となって、それまでの返済額から二二・八%もの増額になる。
返済開始から二年だからさほど貯蓄も増えていないかもしれないが、思いがけない臨時収入があって、いま五〇〇万円ほど繰上げ返済できるとすれば、どうなるのか。
残りの返済期間を大幅に短縮できる「期間短縮型」「期間短縮型」で繰上げ返済する場合、繰上げ返済する金額はすべて元金に充当される。
そこで約五〇八万円の一部繰上げ返済を行うと、これは九六回分の元金に相当する。
つまり、九六回、ちょうど八年分返済期間を短縮できるわけだ。
本来なら、この九六回の間に支払う金額は、10万5249円×96回の計算で約一〇一〇万円になる。
それを約五〇八万円の繰上げ返済でカバーできるわけだから、1010万円1508万円で約五〇二万円もトクできる計算だ。
しかも、元金が減っているので、三年後に金利が四%になったとしても、返済額は一二万三三〇四円に抑えることができる。
当初の返済額一〇万五二四九円に対して増額率は一七・二%にとどまる。
このまま放置したときの二二・八%のアップに比べるとかなりラクになる。
しかも、一部繰上げ返済によって期間が短縮されているので、残りの返済期間はこの時点から二二年になる。
仮にその後四%で金利が変わらなかった場合には残りの総返済額は、12万3304円×12か月×22年で約三二五五万円になる。
これに対して、繰上げ返済しない場合には、12万3286円×12か月×30年の約四四三八万円。
その差額は一一八三万円にも達する。
一部繰上げ返済で五〇八万円投じているから、それを差し引いても六七五万円のトクになる。
繰上げ返済でトクして、金利上昇による返済額増額幅を圧縮し、しかも残りの返済期間が短くなるという精神的な安心感も得ることができる。
一石二鳥どころか、一石三島もの効果が期待できるわけだ。
ここでは、メリットが分かりやすいように、少し多めの五〇八万円の繰上げ返済としたが、金額が少ない場合でもそれなりの効果があるので、ぜひとも頭に入れておきたい点だ。
特約期間終了後に「返済額圧縮型」で繰上げ返済固定期間選択型の特約期間の短いタイプを利用している場合には、特約期間終了時の金利が大きくアップしているので、早めに対応するのが安心だ。
具体的には後に触れるように他の金融機関への借換えを行うのが最も現実的だが、その場合にはより長期の安全性を重視した借換えになるため、当面の返済額の増額は避けられない。
当面の返済は増えても、長い目でみてトクする道を選択することになるわけである。
しかし、手元資金に余裕のある人なら、特約期間が終了するのを待って、繰上げ返済で増額幅を圧縮する方法も考えられる。
たとえば、最近超低金利のローンを利用したばかりで、特約期間終了までまだ二年以上残っているという人だと、ほんとうに特約期間終了時に金利がどうなっているのか、確信を持てない人もいるだろう。
いまは金利が上昇傾向でも、そう長くは続かずに、結局のところさほど大きな上昇はなかったという可能性も、確率は低いとはいえ、決してないとはいえない。
そこで、ある程度年収が高く、返済に余裕があり、手元にも一定の資金がある人なら、いまは自重して、特約期間終了後に「返済額圧縮型」で繰上げ返済する準備を進めておき、金利の上昇による返済額アップに備えようというわけだ。
第3章の図表10(71ページ)でみたように、固定期間選択型の特約期間二年、三年の超低金利ローンを利用した人は、特約期間終了時に金利が上がっていると、たいへんな増額になる。
借入額三〇〇〇万円を金利一%(店頭表示金利二・三〇%から一二二〇%の優遇)、三五年元利均等返済で利用している場合、当初の返済額は毎月八万四六八五円だが、三年経過後の特約期間終了時に金利が一%上がって、三・三%(店頭表示金利二・三%十一・〇%)になると、返済額は三八・六%増え、二%増だと五七二ハ%、三%増では七七・八%の増額になってしまう。
「返済額圧縮型」で金利上昇の増額率を下げるしかし、この特約期間終了時までに五〇〇万円の余裕資金をつくっておけば、この増額率を大幅に圧縮できる。
返済開始から三年が経過したときの元金残高は約二七八二万円。
ここから五〇〇万円を一部繰上げ返済すると、残高は約二二八二万円になる。
それをもとに残り三二年間の返済期間のままで再計算すると、金利一%アップの三・三%では九万六三〇〇円に、二%アップの四・三%では一〇万九五四三円に、三%アップの五・三%では一二万三五二八円になる。
当初の返済額八万四六八五円に対する増額率を、練上げ返済しない場合と比較するとこうなる。
一・〇%アップの三・三%になったとき繰上げ返済すると、三八・六%増が二二・七%二・〇%アップの四・三%になったとき繰上げ返済すると、五七・六%増が二九・四%三・〇%アップの五・三%になったとき繰上げ返済すると、七七・八%増が四五・九%つまり、繰上げ返済しないときに比べて、金利一・〇%アップのときでは半分以下の増額率に、二・〇%アップでもほぼ半分程度に、三・〇%アップでは、三分の二程度に圧縮できる計算だ。
一部繰上げ返済においては、「期間短縮型」のほうがトクする金額が大きくなるので、ついついそちらにばかり関心が向きがちだが、「返済額圧縮型」も金利上昇局面においてはそれなりに効果を発揮する。
金利上昇分を「返済額圧縮型」の繰上げ返済によって吸収して、増額率を抑制する効果を発揮するのである。
そのためには、一・〇%やそれ以下の超低金利ローンを利用している人は、その超低金利メリットを活かして、特約期間中にどんどん貯蓄を進め、将来の金利上昇に備えておくべきだろう。
三〇〇〇万円の借入額、三五年元利均等返済だと金利三%の返済額は毎月一一万五四五五円。
それが金利一・〇%なら八万四六八五円にダウンする。
返済負担がラクになったと安心するのではなく、その差額分三万七七〇円を毎月蓄えていけば、一年で約三七万円になる。

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